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应当区分以下三种情况：
(资料图片仅供参考)
1.我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，对于同一个集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为，应该认定买卖协议有效。
2.而对于对于城镇居民购买宅基地的买卖协议来说，其买卖行为违反了法律的强制性规定，因此，该买卖协议是无效的。
3.法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：
（1）法律、法规、部门规章和政策;
（2）宅基地上房产交付的实际情况;
（3）卖房人的现有居住条件;
（4）该房产项下的土地使用权性质;
（5）是不是同一个集体经济组织的成员。
法律快车提醒您，对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的;
农村宅基地的买卖国家有严格的法律规定，只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他人，否则不予过户，也就没有法律效力。依据《土地管理法》、《民法典》及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。应同时具备以下条件：
1.转让人拥有二处以上的宅基地；
2.转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
4.转让行为征得集体经济组织同意。
宅基地房屋买卖协议格式是：
1.首先写明甲方与乙方的姓名等信息；
2.其次，写明双方约定对宅基地及房屋转让价格，付款方式及期限，双方享有的权利与义务以及违约责任等；
3.最后，双方当事人签字并写明时间。
根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
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